В 2025 году за продажу квартиры можно заплатить существенную сумму на налоги. Разбираемся, почему одни украинцы платят 0%, а другие платят более 10% налога на прибыль и военного сбора.

В каких случаях нужно платить налоги, и кто за что платит - в материале РБК-Украина

Главное:

• Какие основные изменения в правилах продажи недвижимости?
• Какие налоги нужно платить при продаже?
• Какие условия продажи влияют на размер налогов?
• Какие льготы могут уменьшить размер налогов?
• Кто и за что должен платить?

Основные изменения предусмотрены в Законе "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины", которые касаются доходов от операций по отчуждению недвижимости.

"На размер налога или льготу теперь влияет, сколько объект жилой недвижимости находится в собственности", - прокомментировала РБК-Украина эксперт по недвижимости Елена Бондарук.

Как и раньше, продажа первого объекта недвижимости в течение календарного года освобождается от налогообложения, если владелец владел им более трех лет. Но в 2025 году ужесточили требования по второй и последующим продажам. По словам эксперта, если лицо продает вторую квартиру или дом в пределах года, оно должно уплатить налог по полной ставке.

"На коммерческую недвижимость налог всегда есть: НДФЛ - 5%, военный сбор - 5%, государственная пошлина - 1%, независимо от того, сколько имущество находится в собственности", - отметила Елена Бондарук.

Эксперт отмечает, что сейчас налоговые обязательства физических лиц зависят от количества продаж и статуса недвижимости:

• Первая продажа за год при условии владения недвижимым имуществом более 3 лет - 0% налога на прибыль, 0% военного сбора.
• Первая продажа за год при условии пребывания объекта в собственности до 3 лет - 5% налога на прибыль, 5% военного сбора.
• Вторая и каждая последующая продажа за год - 18% налога на прибыль, 5% военного сбора.

Специалист подчеркнула, что в случае подтверждения первоначальной стоимости приобретения недвижимости, налог уплачивается только с разницы между покупкой и продажей. Если продается квартира за полтора миллиона гривен, которая была приобретена за один миллион гривен, то налог на прибыль в размере 18% и военный сбор в размере 5% будут начислены только на разницу в 500 000 гривен, а не на всю сумму продажи.

Однако, если вы не сможете подтвердить первоначальную стоимость, налог будет начислен на всю сумму продажи. Для подтверждения первоначальной стоимости нужно предоставить документы о покупке недвижимости. При продаже обязательно проводится новая оценка имущества.

В общем итоге при повторной продаже жилья в 2025 году сумма налоговой нагрузки может достигать 23%.

В Налоговом кодексе предусмотрено несколько исключений по уплате налогов. Если объект передан в наследство от родственников первой степени (родители, дети) и продается до наступления трехлетнего срока владения, можно избежать уплаты налога на прибыль.

"Не облагается налогом та недвижимость, которая более 3 лет находится в собственности и недвижимость, которой владеет продавец по наследству", - отметила Елена Бондарук. И добавила, что не стоит путать такие ситуации с дарением - такая недвижимость облагается налогом.

В отдельных случаях освобождаются от налога лица с инвалидностью 1 группы, ветераны боевых действий, внутренне перемещенные лица, получившие компенсацию за разрушенное жилье.

Кроме налогов, при продаже недвижимости могут возникать и другие сборы и расходы. "Государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора купли-продажи уплачивается в любом случае", - прокомментировала эксперт и уточнила, что ее размер зависит от стоимости недвижимости и составляет 1% от оценочной стоимости или суммы договора.

Покупатель недвижимости обязан уплатить сбор на обязательное государственное пенсионное страхование, который составляет 1% от оценочной стоимости недвижимости. Этот сбор уплачивается перед нотариальным удостоверением договора купли-продажи.

Кто за что платит при заключении договора - это "внутренняя" договоренность сторон. Но осуществляются такие платежи все равно от вышеуказанных плательщиков, определенных законом.

К сопутствующим расходам, которые также необходимо внести в перечень относятся услуги нотариуса, внесение изменений в Государственный реестр вещных прав, возможные банковские или страховые комиссии.

В случае, если договор заключается по заниженной цене, продавец несет налоговые риски, так как фискальные органы могут признать стоимость продажи ниже рыночной и доначислить налоги.

Кроме того, в 2025 году планируется введение электронного мониторинга рыночных цен, что усложнит использование "серого" оформления сделок.

Перед продажей целесообразно проконсультироваться со специалистом по недвижимости, чтобы избежать непредвиденных расходов. Или воспользоваться калькулятором на сайте Государственной налоговой службы Украины для предварительной оценки налогов.

Напомним, что цены на квартиры в новостройках постепенно дорожают. За последние полгода в некоторых городах они выросли до 15% в валюте. Но в некоторых городах наблюдается и снижение цен на новые квадратные метры. Где именно - читайте в материале РБК-Украина.

Для подготовки статьи использовали комментарии эксперта по недвижимости Елены Бондарук, материалы Государственной налоговой службы Украины, материалы из Закона "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины".