Налоговая служба Украины выявляет теневую аренду жилья
В 2026 году налоговые органы Украины активно применяют многоуровневый подход для обнаружения нелегальной сдачи квартир. Как пояснил управляющий партнер АО "Юридическая компания "WINNER", адвокат Игорь Ясько, в своем комментарии для РБК-Украина, скрывать доходы от аренды стало значительно труднее.
Основные методы выявления нелегальной аренды
По словам эксперта, налоговая служба использует несколько ключевых каналов для отслеживания теневой аренды. К ним относятся:
- Банковские операции: регулярные поступления средств на карту могут стать поводом для проверки.
- Цифровые следы: активность на онлайн-платформах по поиску жилья.
- Жалобы третьих лиц: обращения соседей и арендаторов через электронные сервисы Государственной налоговой службы (ГНС).
- Сверка бытовых признаков: анализ данных, указывающих на фактическое проживание арендаторов.
Ясько подчеркнул, что в текущем году принцип "никто не знает" уже не действует. Даже регулярные платежи, переписка, наличие платежных следов или заявление соседей могут инициировать проверку со стороны налоговых органов.
Последствия обнаружения неучтенных доходов
Хотя сама по себе жалоба не приводит к немедленному штрафу, она часто становится триггером для начала проверочных мероприятий и сбора доказательной базы. В случае подтверждения факта неуплаты налогов с доходов от аренды, арендодателю будут доначислены:
- 18% налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
- 5% военного сбора.
Кроме того, может быть наложен штраф в размере 25% от суммы неуплаченного налога. При повторном нарушении этот штраф увеличивается до 50%, к которым добавляется пеня и административные санкции. В случаях значительных сумм уклонения и систематичности нарушений существует риск привлечения к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.
Способы легализации доходов от аренды
Игорь Ясько выделил три основных легальных пути для получения доходов от сдачи недвижимости:
- Официальная аренда как физическое лицо: подходит для нерегулярной сдачи и без использования сервисных платформ.
- Регистрация физического лица-предпринимателя (ФОП) на едином налоге: часто является более целесообразной при стабильном доходе и регулярной сдаче жилья.
- Специальный режим для платформ: предусмотрен для сервисов, предоставляющих услуги аренды, при условии его фактической работоспособности.
Ключевым принципом 2026 года, по мнению юриста, является простое правило: легализация доходов должна быть экономически выгоднее, чем потенциальные риски штрафов, доначислений и судебных разбирательств с ГНС.
Напомним, что в настоящее время владельцы жилья, которые сдают его официально, уплачивают суммарно 23% (18% НДФЛ и 5% военного сбора). Налог подлежит уплате в течение 40 дней после окончания отчетного квартала.
