Налогообложение сдачи жилья через Airbnb и Booking в Украине с 2026 года

С 2026 года платформы для краткосрочной аренды жилья, такие как Airbnb и Booking, начнут более активно обмениваться информацией о своих пользователях с государственными органами. Это означает, что владельцам жилья, сдающим его через эти сервисы, следует быть готовыми к повышенному вниманию со стороны налоговых служб.

Как пояснил управляющий партнер АО "Юридическая компания "WINNER", адвокат Игорь Ясько, размер налогов, которые придется уплатить в 2026 году, напрямую зависит от того, каким образом владелец жилья оформляет получаемый доход.

Основные модели налогообложения

Существуют различные подходы к налогообложению доходов от сдачи жилья:

• Физические лица: При сдаче жилья как частное лицо, стандартная модель предусматривает уплату 18% налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и 5% военного сбора. В сумме это составляет 23% от полученного дохода. В такой схеме налог на добавленную стоимость (ЕСВ) обычно не уплачивается.
• Физические лица-предприниматели (ФЛП): Если аренда оформляется через ФЛП третьей группы, на практике часто применяется ставка 5% единого налога, к которой добавляется ЕСВ, рассчитанный от минимальной заработной платы.

Особенности сдачи жилья через Airbnb и Booking

Сам факт использования платформ Airbnb или Booking для сдачи жилья не отменяет необходимости уплаты налогов. Для физических лиц доход облагается по общим правилам. Однако, с 2026 года ожидается усиление обмена данными между платформами и государством.

Эксперт подчеркивает важность различения между чистой арендой жилья и предоставлением услуги размещения, которая может включать уборку, услуги ресепшн и другие сервисы. Второй вариант рассматривается как более близкий к хозяйственной деятельности.

К 2026 году планируется внедрение новых правил прозрачного декларирования для платформ, а с 2027 года для части доходов, получаемых через цифровые платформы, может быть введен отдельный режим налогообложения с участием налогового агента.

Льготы для отдельных категорий арендаторов

Для внутренне перемещенных лиц (ВПЛ) существует механизм налоговой скидки на расходы по аренде жилья. Для ее получения необходимо наличие официального договора аренды, подтверждение оплаты и отсутствие собственного пригодного жилья в установленных законом пределах.

С 2026 года перечень лиц, имеющих право на такую скидку, будет расширен. К ВПЛ добавятся участники боевых действий и лица с инвалидностью вследствие войны. Хотя это не означает автоматического освобождения владельцев от налогов, официальное оформление договоров с арендаторами из этих категорий делает процесс легализации доходов более безопасным и предсказуемым.

На данный момент владельцы, сдающие жилье как физлица, платят 23% налога (18% НДФЛ + 5% военного сбора), который должен быть уплачен в течение 40 дней после окончания квартала.

Стоит отметить, что Верховная Рада приняла решение о снижении налоговой нагрузки на доходы от аренды: ставка НДФЛ может уменьшиться с 18% до 5%, а общая ставка – с 23% до 10%. Эти изменения должны вступить в силу с 2027 года.