Продажа квартиры в 2025 году может не только принести прибыль, но и съесть до четверти ее стоимости. Как избежать лишних расходов и воспользоваться льготами при продаже недвижимости в 2025 году?

О новых правилах при продаже недвижимости - в материале РБК-Украина

Главное:

• В каких случаях можно продать жилье без уплаты налогов?
• Когда за продажу недвижимости начисляются минимальные налоги?
• В каких случаях продавец платит по максимуму?
• Как воспользоваться льготами на продажу жилья и зачем это было введено?

Продажа квартиры - это не только способ получить прибыль, но и достаточно затратное дело. Особенно в 2025 году, когда условия налогообложения в Украине стали жестче, а ставка военного сбора выросла до 5%. Стоимость продажи может неприятно удивить тех, кто не подготовился заранее. Например, при продаже квартиры за 1, 5 млн гривен, в зависимости от условий сделки, продавец может уплатить от 30 000 до 375 000 гривен налогов.

"С конца 2024-го года ставка военного сбора выросла с 1,5% до 5%, что существенно увеличивает налоговую нагрузку на продавцов недвижимого имущества", - прокомментировал РБК-Украина юрист по недвижимости Андрей Ставнюк.

В лучшем случае, продавец уплатит лишь 2% от стоимости квартиры. Это возможно, если:

• это первая сделка продажи за календарный год;
• владелец владел недвижимостью более трех лет;
• квартира не попадает под дополнительное налогообложение.

"Это стандартная ставка, которая уплачивается во всех случаях - 1% государственной пошлины и 1% в Пенсионный фонд Украины. Военный сбор и налог на доходы физических лиц в таком случае не взимаются", - отмечает Ставнюк.

В практике это довольно распространенный случай - по данным рынка, более 60% сделок с жильем в Украине совершаются собственниками, которые владели имуществом длительное время и продают его впервые. Однако в любой другой ситуации придется платить значительно больше.

Если владелец продает квартиру, которой владел менее трех лет или это уже вторая и более сделка в одном году, он должен заплатить не только стандартные 2%, но и дополнительные налоги.

"В случае краткосрочного владения к этим 2%добавляются еще 5% налога на доходы физлиц (НДФЛ) и 5% военного сбора. Итого - 12% от стоимости квартиры", - уточняет юрист.

Наиболее затратным вариантом является, если вы продаете квартиру второй или третий раз за год. Здесь работает более жесткий финансовый подход. "Тогда к 2% стандартных сборов добавляются 18% НДФЛ и 5% военного сбора - суммарно 25% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи", - говорит Ставнюк.

По словам эксперта, если продавец имеет документы, подтверждающие расходы на приобретение жилья, например, договор покупки, налоги могут исчисляться не от полной суммы, а от прибыли - разницы между покупкой и продажей. Но на практике это случается редко, потому что не все могут предоставить полный пакет необходимых документов. Поэтому стоит сразу фиксировать первоначальную стоимость жилья.

В случае, если продавец является юридическим лицом, налог на прибыль составляет 18% от дохода, полученного от продажи недвижимости. При этом для определения налогооблагаемой базы учитывается балансовая стоимость имущества, а не его рыночная оценка.

Не все платят налоги одинаково. Закон предусматривает определенные исключения, что позволяет значительно уменьшить налоговую нагрузку при продаже недвижимого имущества. Например, освобождаются от уплаты НДФЛ и военного сбора:

• лица, которые продают унаследованную недвижимость от ближайших родственников, но не путать с договором дарения;
• граждане, которые продают квартиру впервые, при условии что они владели ею более 3 лет;
• социально уязвимые категории: инвалиды I группы, участники боевых действий, внутренне перемещенные лица, имеющие право на компенсацию.

"Если вы входите в льготную категорию или продаете имущество, полученное в наследство, - налоговая нагрузка снижается, иногда даже до нуля", - отмечает Андрей Ставнюк.

Наибольшие расходы традиционно несет продавец. Именно он платит основную часть налогов, пошлин и сборов. "В среднем продавец платит от 2 до 25% от стоимости жилья. Это зависит от количества сделок, срока владения и подтверждения расходов", - объясняет юрист.

Покупатель, в свою очередь, платит только 1% пенсионного сбора. Также по договоренности сторон он может частично участвовать в оплате услуг нотариуса, который вносит сделку в реестр прав на недвижимое имущество. В среднем оплата составляет 0,5-1% стоимости квартиры. Но это не обязательно - все решается в каждом случае индивидуально между двумя сторонами сделки купли/продажи.

Кроме того, к сопутствующим расходам, которые тоже стоит учитывать, относят оценку имущества, которая является обязательной для оформления сделки и налогового расчета. Услуги лицензированного оценщика стоят в среднем от 1 до 2 тысяч гривен.

Подготовка технической документации нужна в случае, если документы на недвижимость устаревшие или требуют уточнения. Например, цена изготовления нового техпаспорта стартует от 9000 гривен при площади объекта недвижимости 60-70 квадратных метров. В среднем цена варьируется в пределах 12-15 гривен за квадратный метр.

На практике многие не учитывают эти расходы при расчете конечной суммы, что приводит к недоразумениям и даже к срыву сделки на последнем этапе.

Новая налоговая нагрузка - это не только вопрос бюджета, но и стратегическая политика государства.

"Государство стремится ограничить спекуляции на рынке недвижимости. Чем больше сделок - тем выше будет ставка. Это должно снизить количество быстрых перепродаж и стимулировать долгосрочное владение жильем", - заключает Андрей Ставнюк.

По мнению эксперта, эти меры могут стабилизировать рынок и защитить интересы добросовестных собственников, но в краткосрочной перспективе уменьшится количество сделок, особенно среди инвесторов.

Напомним, что сегодня около 30% украинцев покупают жилье в возрасте 31 - 41 года и все больше украинцев склоняются к покупке частных домов, отдавая им предпочтение перед квартирами. Наибольший спрос на жилье под ключ зафиксирован в Киевской области, что составляет почти половину всех предложений в Украине. Кроме того, по статистическим данным в последнее время цена жилья больше всего выросла в Житомире. Показатель подорожания самый большой в Украине и составляет 16%.

Для подготовки публикации использованы комментарии юриста по недвижимости Андрея Ставнюка и материалы Государственной налоговой службы Украины.